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北京二手房成交創5年來新低 價格比高點跌了近10%
來源:北京青年報  作者: 2019年07月31日 13:53
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  二手房成交創5年來新低 市場博弈加劇

  新調控時代 

  在波瀾不驚中,6月份北京二手房完成了1.1萬套的網簽量,罕見地低于當月新房的成交量,勉勉強強超過了單月萬套的門檻。

  至此,從今年3-6月北京二手房網簽量從今年高點的1.6萬套逐漸跌至1.1萬套左右。整個上半年二手住宅網簽總量為72601套,僅高于2014年上半年的44165套,為五年内新低,可見,二手房成交連續降溫趨勢明顯。

  與此同時,二手住宅市場的成交價也基本持平,議價空間趨穩,我愛我家市場研究院的數據顯示:2019年上半年北京二手住宅的成交均價為56825元/平方米,與2018年的成交均價相差不大,相比2017年上半年的62835元/平方米,降幅約為9.6% 。

  量價齊跌的情況下,包括我愛我家和麥田房産等多家中介機構負責人都表示,在政策環境“有保有壓”,調控方向未有變化的背景下,二手房市場整體表現亦是穩字當頭。加上限競房大量入市的影響,對二手房産生了明顯分流。預計下半年北京二手房交易量将呈現穩—升—降的小幅波動走勢特征,市場價格也将在買賣雙方的博弈下維持穩定。

  市 場 

  上半年二手房成交量創5年來新低 價格比高點跌了近10% 

  我愛我家研究院和麥田房産等中介機構根據住建委網簽數據統計顯示,2019年上半年北京二手住宅網簽量為72601套,月均網簽量約12000套。環比2018年下半年下降5.42%,同比2018年上半年下降5.27%,較2018年上、下半年減少約4000套。單看上半年數據,今年上半年的網簽量創下了2014年以來的最低。

  以半年數據而論,2010年以來北京二手住宅交易經曆了3次低谷,第一次是2011年上半年至2012年上半年,第二次是2013年下半年到2014年下半年,第三次則是2017年下半年,在此期間北京二手住宅半年網簽量都在7萬套以下。2018年以來,北京二手住宅網簽量連續三個半年穩定在7萬多套,市場同樣較為冷清,但穩定性卻勝過之前幾年,成交沒有大起大落,維持在7萬套+的狀态。

  不過,值得注意的是,從月網簽量來看,今年北京二手住宅網簽量自3月份“小陽春”階段性爆發後,呈現明顯的下滑走勢。尤其是6月份的網簽量僅為11778套,低于上半年的月度平均值,和5月份相比下降了14.43%,同比去年同期下降25.58%。整個3-6月網簽量從1.6萬套跌至1.1萬套,連續降溫趨勢十分明顯。

  成交的降溫自然帶動了價格的穩中有降。根據我愛我家研究院統計,2019年上半年北京二手住宅的成交均價為56825元/平方米,環比上漲0.85%,同比上漲0.78%,波動幅度不足1%,價格走勢平穩。

  我愛我家研究院分析師表示,自從2018年上半年以來,北京二手住宅的半年交易均價始終保持在5.7萬元/平方米左右,波動幅度均在3%以内。而在此前, 北京二手住宅的半年交易均價波動幅度都在3%以上,甚至超過20%。可以說,二手房價格已經進入了最為穩定,波動最小的階段。

  麥田房産的監測結果也類似,就價格走勢來看,上半年北京二手房價格走勢波動平穩。根據麥田價格監測數據,上半年挂牌價格在各個月份之間均出現輕微下降,一定程度上可以看出,賣方價格預期有所走低;而成交均價漲幅在各個月份間出現收窄,主要在于受成交結構影響。

  價 格 

  成交均價最高是西城 降價最明顯是朝陽 

  如果分區域來看,哪些區域漲價,哪些區域降價了呢?根據我愛我家研究院的統計顯示,2019年上半年北京二手住宅成交量較多的11個區縣中,海澱區、朝陽區、豐台區、房山區成交均價環比下跌,東西城、石景山區、通州區、大興區、昌平區、順義區環比上漲。其中最大漲幅為石景山的1.81%,成交均價為47983元/平方米;最大跌幅為朝陽的1.88%。成交均價跌破6萬元至59684元/平方米。整體來看,無論漲跌,上半年北京各區的二手房價波動幅度都在2%以内,整體變化不大,且下跌的4個區裡朝陽、海澱、豐台三區曆來是北京二手房交易最多的區域。

  另外,成交均價最高的依然是西城區,均價為103209元/平方米;成交均價最低的是房山區,均價26898元/平方米。中心區域房價高、遠郊區域房價低的整體格局沒有任何變化。

  成交戶型方面,統計數據顯示, 2019年上半年,北京二手住宅交易中一居室占20.34%,兩居室占56.80%,三居室占21.00%,四居及以上占1.86%,各戶型占比基本與2018年下半年持平,其中一居室占比變動最大,較2018年下半年減少1.12個百分點

  我愛我家分析師認為,多年來,北京二手住宅交易戶型結構始終維持兩居室占五成多,一居、三居及以上占兩成多的結構。但從2016年至今的半年數據看,兩居室占比在持續擴大,2019年上半年已達57%,一居室占比在持續縮小,目前已隻有20%。

  貸款方面,2019年上半年北京的二手住宅交易中,使用全款、商貸、國管公積金、國管組合貸款、市管公積金、市管組合貸款的占比依次為30.10%、35.14%、2.09%、5.53%、8.60%、18.55%。與2018年下半年相比,變化最大的是商業貸款和市管公積金,其中商業貸款的占比擴大8.3個百分點,市管公積金占比收窄11.36個百分點。

  2017年“317新政”後,北京二手住宅交易中商業貸款占比從一半驟降到25%以下,同時市管公積金占比一度從20%以下上升到30%以上。2018年下半年市管公積金新政實施後,市管公積金占比連續大幅下降,今年上半年已不足10%,商貸占比則重新回到了30%以上。

  第一太平戴維斯華北區市場研究部負責人李想就表示,今年北京的商業貸款雖然在利率上沒有明顯放松,但放貸速度明顯加快了,資料齊全資質好的客戶,從申請到放款,最快能在一周左右完成。在沒有大的信貸政策波動的前提下,商業貸款預計仍将成為樓市占比最多的支付方式。

  困 境 

  賣套房子需要116天 

  整體來看,上半年二手房的成交數據并不亮眼,尤其是交易量已經連續下降了3個月。鍊家地産德外橋附近一家門店經紀人告訴北青報記者,主要是由于買房人減少,導緻交易節奏放緩。他舉例稱,一套德勝學區的70平方米的兩居室,目前在售的同戶型就超過3套,而且價格都比較堅挺,最長的挂牌半年有餘,仍舊沒有賣出。無事可做的經紀人往往騎着電動車,蹲點在小區門口,既為了尋找新買房人,同時也可以盯着出售房源的動态。

  類似的情況并不少見,二手房市場中購房人減少,直接導緻了買房周期增加。據我愛我家市場研究院統計,2019年上半年北京成交的二手住宅房源平均成交周期為116天,即這些成交房源從新增登記到簽訂合同賣出的平均時間為116天,接近4個月。較2018年增加近20天。

  曆史數據顯示:2015年開始,北京樓市逐步升溫,市場交易結構加快,房源的平均成交周期也逐漸縮短,2017年上半年一度降至60天,即一套二手房兩個月内就可賣出。2017年大幅收緊調控政策後,房源的平均成交周期開始延長,今年上半年更是回到了4個月。顯然,北京二手房市場的交易節奏在政策調控下已大幅放緩,雖然今年春節後一度出現“小陽春”,但并未改變市場大勢。

  數據統計顯示,2019年上半年北京二手房源新增量環比2018年下半年下降3.95%,同比2018年上半年下降6.14%;新增客源量環比下降18.01%,同比下降20.80%。

  上半年房源量、客源量都在下滑,且客源量下滑幅度更大,受此影響,中介的實際代客看房數量也大幅減少。我愛我家的實際帶看數據顯示,2019年上半年經紀人的帶看量較2018下半年下滑12.44%,較2018年上半年下滑29.14%,近兩年經紀人帶看量持續下滑。

  對于這樣的市場變化,麥田房産分析師認為,上半年北京二手房市場表現符合年初預期。主要原因在于:一是樓市政策環境整體未變,置換需求這類市場成交的主力仍受入市門檻所制約。二是受新房市場分流影響。具體來看:

  首先,上半年中央政策環境“有保有壓”。一方面,央行先後啟動兩輪降準政策以降低融資成本、刺激實體經濟發展。另一方面,中央堅持“房住不炒”基調沒有改變,房地産金融監管依舊嚴格。

  就北京樓市來看,政策層面也出現了微調。一方面,為提高開發商拿地及開發熱情,土地供應政策有所松動,政府自年初開始陸續推出多幅不限價商品房地塊。另一方面,為避免市場持續出現3月份“小陽春”上漲勢頭,在4月份随即啟動國管公積金新政“認房又認貸”。但整體來看,政策層面上對房産需求有實質性影響的銀行信貸政策未出現變化。

  其次,與新房市場分流有一定關系。基于新房受“限價”管制以及在價格上有相對優勢,在上半年二手房交易量下降的情況下新房成交量卻大增。據悉,北京2019年上半年新建商品住宅成交1.6萬套(其中限競房占比約58%),是2018年同期新房成交量的兩倍有餘。

  趨 勢 

  二手房市場将在波動中趨穩 

  對于下半年二手房市場的新動态,麥田房産分析師認為,基于當前經濟下行壓力,預計下半年央行大概率還将啟動降準政策,通過增加市場流動性為實體經濟發展提供支持。在資金相對充裕的市場環境下,縱使“認房又認貸”的住房信貸政策難有調整,但住房按揭貸規模将有望增加,從一定程度上利于需求釋放,起到穩定房價的作用。

  與此同時,新房市場繼續對二手房産生分流。限競房作為北京新房市場的供應新秀,基于該類房産在價格上的優勢,随着下半年該類房産供應量增加,對二手房市場的分流無疑仍将産生一定影響。

  麥田房産分析師表示,綜合來看,預計下半年北京二手房交易量将呈現穩—升—降的小幅波動走勢特征。從二手房市場先行指标數據來看,6月二手住宅新增供需量較上個月均有約10%的降幅。同時,6月成交房源中降價房源占比以及整體降價幅度均較上月有所上升,可以看出,當前買方市場較為強勢,雙方價格博弈有增無減。接下來,賣方價格将有所松動,這在一定程度上帶動交易量提升。

  具體來說,7月份和6月份将基本持平,随着需求在近4個月(4月份-7月份)的持續積壓以及賣方價格松動,市場将出現階段性集中釋放,随後價格微漲趨于穩定,交易量将再次呈現穩中有降。在政策走向穩定的環境下,這樣的市場是買賣雙方博弈下較為理性的反映。

  我愛我家市場研究院則認為,在各種限購限貸政策之下,北京二手房市場的購房需求越來越傾向于剛需,同時也越來越傾向于年齡大、經濟實力較高的人群。2016年上半年至今,35歲以下購房者的比例越來越少,一方面是5年社保等限購拉大了購房者的年齡,另一方面則是房價升高、貸款困難等因素使得經濟實力不足的年輕人無力購房。

  伴随市場的持續穩定,北京二手房市場的成交節奏也在不斷放緩,曾經的“一房難求”“秒搶”現象不再,房源的平均成交周期由兩個月增加到了4個月,房客比也進一步提高,房源變得相對更多,客戶變得相對更少,經紀人的帶看量也因此持續下降。如果政策沒有大的變化,市場或将長期保持這種慢節奏。

  李想也表示,在當前的形勢下,北京樓市的從嚴調控必将持續,政府也不會允許市場,尤其是房價出現大的波動,未來北京房地産市場将是“穩”字當頭。不過,6月北京二手住宅網簽量已經下降到萬套左右,未來止跌回升的可能性很大,下半年市場能有一定的回溫,單月量價也會有一定的上下波動,但整體趨勢、長期趨勢仍将平穩。

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