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北京首套房貸款利率不得低于5.4%
來源:北京青年報  作者: 2019年09月12日 09:22
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  房貸利率新政國慶假期後實施 換“錨”後北京地區利率不會出現大漲大跌 

  北京首套房貸款利率不得低于5.4% 

  根據央行此前的公告,自10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。

  據《中國證券報》報道,北京地區新的個人住房貸款定價基準為:首套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR(貸款市場報價利率)+55個基點(一個基點等于0.01%),二套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點。北京青年報記者了解到,已經有銀行按這樣的定價規則确定客戶房貸利率。按照央行8月20日公布的5年期LPR4.85%的水平計算,北京市首套個人住房貸款利率下限是5.4%,二套是5.9%。該水平與北京當前主要中資銀行新發放的個人住房貸款利率水平基本一緻。

  新政以最新LPR為定價基準加點形成 

  8月25日,央行發布公告稱,自10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。

  就此,央行有關負責人曾表示,公告主要針對新發放個人住房貸款利率,存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。

  定價基準轉換後,全國範圍内新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%),與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時,人民銀行分支機構将指導各省級市場利率定價自律機制及時确定當地LPR加點下限。

  長期以來,我國銀行的房貸利率定價都是在央行貸款基準利率基礎上乘以一定比例系數。比如,此前北京首套房貸款主流利率為基準利率4.90%上浮10%,即5.39%;二套房貸款利率為基準利率上浮20%,即5.88%。有業内人士指出,這種乘法方式顯現出明顯弊端,當基準利率處于低位時,被乘後效應會相應變小。而現在用LPR加點的方式之後,就可以解決效應變小的問題,使計算方式更為直觀。

  調整後房貸利率與當前水平基本相當 

  目前,北京地區首套房貸款利率普遍為基準利率上浮10%(大概為5.39%),據《中國證券報》報道,調整後北京新的個人住房貸款定價基準為:首套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+55個基點,二套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點。

  按照最近一次公布的5年期LPR(4.85%)計算,北京首套個人住房貸款利率下限是5.4%,二套房是5.9%。該水平與當前主要中資銀行新發放的個人住房貸款利率水平基本相當。

  公積金貸款利率暫不調整,首套房的公積金貸款利率,1-5年期仍為2.75%,6-30年期為3.25%;二套房公積金貸款利率,1-5年期為3.025%,6-30年期為3.575%。

  值得注意的是,此次确定的加點下限并非一成不變。業内人士介紹,會根據北京市房地産形勢的變化和LPR的波動情況,指導北京地區利率定價自律機制适時适度地調整個人住房貸款利率加點的下限。

  多家銀行準備就緒 

  根據央行的規定,10月8日是定價基準轉換日。在此之前,貸款銀行需修改貸款合同,改造升級系統,組織員工培訓,同時,采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作,以确保轉換過程平穩有序。10月8日前,已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行。當然,如果部分銀行已經準備就緒,在和借款人協商一緻後,可以選擇按照LPR加點方式來确定貸款利率。

  北青報記者了解到,北京地區一些銀行已經按新規确定房貸利率。據介紹,工商銀行和建設銀行已開展了相應的工作。

  工行個人金融業務部副總經理任西明向媒體介紹,目前工行主要開展了三方面工作,個人住房貸款LPR定價模式系統正在測試,9月中下旬可以完成該系統的準備工作。建行住房金融與個人信貸部副總經理黃有綱也披露了建行有關的六方面工作。目前已經研究梳理了政策的宣傳素材和客戶的問答題庫等,完成了政策過渡期間客戶答疑工作的準備。

  分析 

  各地市場利率定價 

  自律機制将發揮作用 

  此前央行公告明确,人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則,指導各省級市場利率定價自律機制,在國家統一的信貸政策基礎上,根據當地房地産市場形勢變化,确定轄區内首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

  未來LPR會上下浮動,房貸利率會不會一路走低?會不會因此影響房地産調控政策的實施效果?

  對此,多位業内人士指出,LPR會浮動,如果加點不變,确實會使房貸情況發生變化,但加點也可以浮動,也會影響房貸利率,不會使得房貸利率隻能單邊下行。當前房地産調控強調“因城施策”,各地情況不同,在這樣的大背景下,各地的市場利率定價自律機制會發揮非常重要的作用。可以預計,如果出現個别城市因為LPR變化帶來房貸利率變化,導緻當地房地産市場矛盾比較緊張,那麼市場利率指導就會相對頻繁一些,比如一兩個月就會調整一次。

  中國銀行國際金融研究所研究員周經緯認為,未來抵押貸款利率将更加突出地反映各銀行的區域貨币政策和信貸戰略。不同地區、不同客戶和不同時期的抵押貸款利率差異将更大,更能反映城市政策。

  據知情人士透露,當前已有13個省市部署了個人住房貸款利率定價基準的轉化工作,下周或将相繼落地。

  交行金融研究中心首席金融分析師鄂永健也表示,新的抵押貸款定價規則對市場的影響有限,而且仍然是以往房地産調控政策的延續:它可以維持整體個人住房貸款利率基本保持穩定,既不下降也不會顯著增加個人住房貸款利息負擔。這将有助于确保房地産市場的穩定性,同時促進企業貸款利率的下降。(記者 程婕)

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